土地流轉(zhuǎn)，這4個要點一定要記住，否則必定吃虧！

    土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。那么決定土地流轉(zhuǎn)的重要因素有哪些呢？

 

    土地流轉(zhuǎn)怎么申請補貼

 

    ①具有穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系土地流轉(zhuǎn)時間在3年以上，單宗土地流轉(zhuǎn)面積在1000畝以上(土地股份協(xié)作社入股面積300畝以上。按這個畝數(shù)算的話，土地流轉(zhuǎn)方假如不曉得這個獎勵政策，分分鐘損失3—10萬元。

 

    ②土地流轉(zhuǎn)價錢不低于農(nóng)戶終年直接運營純收入或市、縣規(guī)則基準(zhǔn)價，同時確保流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每年的收益取得穩(wěn)定增長。對流轉(zhuǎn)期限在三年以上的范圍流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價錢確實定應(yīng)采取實物計價、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度，以確保農(nóng)民久遠(yuǎn)土地收益不降低。

    ③曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照，且具有一定的示范帶動作用或范圍、運作標(biāo)準(zhǔn)（有章程、股權(quán)證書、實行“保底分紅”）的土地股份協(xié)作社或農(nóng)場能夠優(yōu)先取得相應(yīng)的補貼扶持。

 

    ④契合土地承包政策法律，土地流轉(zhuǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)，曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉(zhuǎn)合同，合同手續(xù)完備，且此合同具有法律效益。

 

    ⑤最后還需求當(dāng)?shù)卣⒅赝恋亓鬓D(zhuǎn)工作，可以布置出土地流轉(zhuǎn)后的鼓舞扶持資金，用于對土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點省份是有財政部撥款的，沒有提到的省份需求提早到有關(guān)部門咨詢。

 

    土地流轉(zhuǎn)，這4個要點一定要記住，否則必定吃虧！

 

    土地流轉(zhuǎn)合同要怎么簽

 

    ①流轉(zhuǎn)方?jīng)]有具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)。

 

    簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人，或者是村集體越權(quán)發(fā)包。有些時候權(quán)利人還一地多簽，整出許多流轉(zhuǎn)合同。

 

    ②流轉(zhuǎn)合同中的內(nèi)容不規(guī)范。

 

    在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見，如以下幾種情況:

 

    （1）不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。

 

    （2）合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán);轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。

 

    （3）簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。

 

    （4）合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。

 

    （5）合同中未能說明雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。

 

    ③流轉(zhuǎn)合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白，否則很容易牽扯到糾紛。

 

    ④流轉(zhuǎn)合同經(jīng)過雙方簽訂后，去相關(guān)土地管理部門進(jìn)行登記。否則很容易被判定為無效合同。

 

    ⑤流轉(zhuǎn)合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。

 

    影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素

 

    ①糧價

 

    糧價的高低會直接影響到當(dāng)?shù)赝恋氐淖饨?。比如去年玉米價格下降，導(dǎo)致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價格整體下降。若糧價高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同，因此當(dāng)糧價降低，地租卻不降時，他們的種植收益將受到很大沖擊。

 

    ②土地流轉(zhuǎn)面積

 

    土地流轉(zhuǎn)面積對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細(xì)碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉(zhuǎn)價格。

 

    ③土地年收益

 

    土地年收益對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)獲得土地是基于獲得未來土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當(dāng)土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價格。

 

    ④土地流轉(zhuǎn)期限

 

    土地流轉(zhuǎn)期限的長久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進(jìn)行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長的土地流轉(zhuǎn)價格，要高于承包年限短的。

 

    ⑤土地位置

 

    不同地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，對于土地流轉(zhuǎn)的定價也不一樣。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價格較高，而對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉(zhuǎn)平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。

 

    ⑥土地質(zhì)量

 

    不同性質(zhì)、質(zhì)量的土地，流轉(zhuǎn)的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價格較高。土地的質(zhì)量越高，農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對較高，流轉(zhuǎn)的價格自然也高。

 

    土地流轉(zhuǎn)確權(quán)到他人名下怎么辦？

 

    ①土地流轉(zhuǎn)不等于土地轉(zhuǎn)讓

 

    土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)?？梢酝ㄟ^轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營權(quán)，鼓勵農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。

 

    比方說我有一塊土地流轉(zhuǎn)給了老王，老王僅有土地的使用權(quán)，承包權(quán)還在我自己手里，確權(quán)的時候證書上寫的是我的名字。

 

    土地轉(zhuǎn)讓是指在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人。在土地轉(zhuǎn)讓時經(jīng)過了原承包方書面申請和發(fā)包方書面認(rèn)可，根據(jù)土地確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，土地將確權(quán)給受讓農(nóng)戶。

 

    這種情況下相當(dāng)于我把自己土地的承包權(quán)、使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給了老王，土地確權(quán)的時候證書上寫的就是老王的名字了。

 

    ②土地流轉(zhuǎn)關(guān)系一定要在合同中寫清楚

 

    在農(nóng)村土地確權(quán)過程中，明確指出，土地確權(quán)將以已圈定的承包合同和發(fā)放的土地承包經(jīng)營權(quán)證作為土地確權(quán)的依據(jù)，保障現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不變的同時，在換發(fā)新的土地承包經(jīng)營權(quán)證書時，要將證書頒發(fā)給原承包農(nóng)戶。

 

    也就是說農(nóng)民朋友在土地流轉(zhuǎn)的過程中，合同中一定要注明土地流轉(zhuǎn)的關(guān)系，保證土地承包經(jīng)營權(quán)在自己手上，才能獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證書
                                   

    ③土地承包經(jīng)營權(quán)主體發(fā)生變更 

 

    土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題多種多樣，如果涉及到土地互換、轉(zhuǎn)讓等情況，其實土地承包經(jīng)營權(quán)主體就已經(jīng)發(fā)生了變更，那么土地確權(quán)時就會將確權(quán)登記證書發(fā)放給變更之后的承包經(jīng)營主體。

 

還要提醒農(nóng)民朋友注意的一點是，在土地確權(quán)過程中會出現(xiàn)自己的地界限不清，和別人家的地確權(quán)在一起了，還確權(quán)在他人名下，怎么辦？

 

如果出現(xiàn)上述情況，建議農(nóng)民朋友們一定要在土地確權(quán)結(jié)束前及時更改，否則后期會很麻煩。

 

農(nóng)村土地在確權(quán)的過程中有三次公示的機(jī)會，在公示期間，村民有權(quán)提出異議，想變更土地確權(quán)內(nèi)容，一定要把握住這三次機(jī)會。

 

對土地界限有爭議的，可以向村委會申請重新對土地進(jìn)行測量確權(quán)。鄰里之間出現(xiàn)我多占用你幾分地，你多占用我?guī)追值氐那闆r，的解決辦法是歸還占用相鄰的有主土地。