上市拍賣：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新思路

———關(guān)于海城市創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式的調(diào)查
 

　　11月13日，在海城市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)秋季交易會上，牛莊鎮(zhèn)西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個競價方的激烈爭奪，起拍價114萬元的標(biāo)的，最終以122萬元成交。

 

資料圖

 

　　以上市拍賣的模式，推動農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)成規(guī)模、有規(guī)范地流轉(zhuǎn)，這在遼寧省是一個創(chuàng)舉。今年4月，海城市組建了東北農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，采取公開拍賣的形式交易土地經(jīng)營權(quán)，前后共舉辦了三次拍賣會，19宗交易成交金額達(dá)到1355.05萬元，流轉(zhuǎn)土地1.81萬畝，與起拍價相比增值94.6萬元。

 

　　海城的實踐具有樣板意義。

 

　　適合農(nóng)地的大宗流轉(zhuǎn)

 

　　在感王鎮(zhèn)于官村黨支部書記李永亮看來，將村民的耕地集中起來到交易中心拍賣，是一種全新方式。今年春耕前，于官村90%的村民有流轉(zhuǎn)土地意愿。但上千畝土地集中流轉(zhuǎn)，別說合適的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地談條件講價格，也能把想租地經(jīng)營的投資者嚇跑了。

 

　　李永亮和村民們商量后，決定由村里出面，將土地集中起來，村民協(xié)商出一個統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件后，拿到海城市農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心拍賣。于官村先把那些不參加流轉(zhuǎn)的村民土地用其他的好地調(diào)換過來，集中了2480畝旱田到產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行上市交易。經(jīng)過地塊公示、資格審核、確定底價等程序，在海城市4月份的首次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易會上，2480畝旱田最終以198.4萬元的價格成交，每畝土地的流轉(zhuǎn)價格從700元底價提高到800元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄毡榈?00元至650元的價格。

 

　　在李永亮看來，拍賣整個過程看似復(fù)雜繁瑣，但交易程序規(guī)范，流轉(zhuǎn)雙方的利益都獲得了保障。那么，這種保障是如何實現(xiàn)的呢？

 

　　規(guī)范的交易帶來雙贏

 

　　在海城，不僅土地轉(zhuǎn)出方愿意到交易中心拍賣，流入方也愿意到交易中心去競價。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民之所以青睞拍賣土地經(jīng)營權(quán)搞流轉(zhuǎn)，因為流轉(zhuǎn)前期的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作交易中心都給代勞，即便流轉(zhuǎn)雙方之前不相識、不見面，也能夠達(dá)成交易意愿。這是一種“背對背”的交易，交易過程公開規(guī)范透明，省去了諸多麻煩，也更能體現(xiàn)市場的主導(dǎo)性，雙方都能獲得收益。

 

　　海城市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心主任潘本濤告訴記者，交易程序中對交易雙方進(jìn)行交易審核是關(guān)鍵一環(huán)，海城市成立專門機構(gòu)，對競價人進(jìn)行資格審查和生產(chǎn)項目備案，對轉(zhuǎn)出方土地進(jìn)行權(quán)屬確定，彼此顧慮，既對雙方負(fù)責(zé)，又對雙方制約。同時，他們還要對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目把關(guān)，防止流入方改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并對提高土地規(guī)?；?、集約化水平提出要求。

 

　　由于拍賣是公開競價，成交時難免出現(xiàn)溢價，海城的三次拍賣有10宗實現(xiàn)了溢價交易。于官村流轉(zhuǎn)的2480畝土地，拍賣底價為178.4萬元，實際成交價為198.4萬元，溢價20萬元。經(jīng)協(xié)商，溢價部分30%留在村集體，70%用于村民分紅。西頭村計劃利用拍賣中的溢價款把村路修修，再雇人清運垃圾，給村民做點實事。

 

　　在秋季拍賣會上達(dá)成兩筆交易的王寶仁對拍賣更認(rèn)可，“進(jìn)入市場交易對咱們來說是個保障，不僅交易過程公開透明，交易手續(xù)也規(guī)范，對雙方都具有法律約束力。雖然成交價格比市場價高一些，但簽訂合同后，每年都是這個價，杜絕了和農(nóng)戶私下簽約時常出現(xiàn)的看你有收益就提價的現(xiàn)象。再說，咱想流轉(zhuǎn)面積較大的地塊，一家一戶談根本耗不起，通過拍賣，省時、省心、省力”。

 

　　省農(nóng)委副主任高偉認(rèn)為，以拍賣形式促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，改革創(chuàng)新的力度很大，在以土地為主的農(nóng)村資產(chǎn)管理上，體現(xiàn)了公平公正公開，防止了暗箱操作給農(nóng)民和農(nóng)村造成損失，實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)增值化。

 

　　促進(jìn)了集約化經(jīng)營

 

　　而在省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站副站長孫軍看來，拍賣極大地促進(jìn)了土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)和集約化經(jīng)營。

 

　　“競價拍賣要求上市交易的土地盡量集中連片，需要村委會組織、調(diào)整土地，有的地方甚至進(jìn)行整理，形成規(guī)模優(yōu)勢，以吸引實力強的經(jīng)營主體。”海城市的一筆上市交易也印證了孫軍的分析。

 

　　今年4月，溫香、望臺、中小三個鎮(zhèn)的8個村子聯(lián)合起來，調(diào)整出3500畝水田，作為一個標(biāo)的組團(tuán)拍賣，成交價格達(dá)到227.5萬元，成為海城市規(guī)模、金額的一筆土地承包經(jīng)營權(quán)拍賣交易。

 

　　上市流轉(zhuǎn)的土地成規(guī)模，正好滿足了農(nóng)業(yè)大戶、農(nóng)民合作社、農(nóng)事企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的生產(chǎn)需求，從而也加快了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的培育進(jìn)程，推動了社會資本投資農(nóng)業(yè)進(jìn)行集約化經(jīng)營。拍得3500畝水田的海城豐沃農(nóng)機合作社，利用原來就具備的農(nóng)機具資源進(jìn)行水稻全程機械化種植，按照水稻成熟期不同，分段種植，錯時收獲，提高了土地的產(chǎn)出率，今年水稻平均畝產(chǎn)達(dá)到700多公斤。

 

　　而拍賣交易成功后，產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)放的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證，流入方認(rèn)為最有用。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證，將流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行了質(zhì)押，從金融部門貸了80萬元用于增加企業(yè)的流動資金。經(jīng)營權(quán)證不僅增加了流轉(zhuǎn)土地的穩(wěn)定性，也成為向金融機構(gòu)貸款的進(jìn)門證。

 

　　對此，潘本濤又進(jìn)一步解釋，如果銀行形成不良債務(wù)，也可以通過交易中心處置抵押的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，銀行無法處置農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的顧慮。